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资讯·再谈2014房市 奥克兰各区的房市会怎么样走
由 百伦移民留学 编辑于 2014-02-21 10:57:27 阅读:3723次

精算,再2014房市

新的一年,先祝大家马年幸福 ,快乐平安!

2013 年, 我们谈过:

新西房市能火多久?怎么在今市赚钱

对我们大多数地产投资人,去年是丰收的一年!

我自己不仅为很多客户购买了大量优质物业,也在圣诞节迎来了我的第二个宝宝(大胖小子,3.73公斤)。

次再来和大家谈谈2014年,奥克各区的房市会怎么走。

2013年10月,因为银行出台限制贷款最高80%的政策,房地产市场在10-12月有明显放慢。房价并没有下跌,但拍卖成交率明显下降,成交速度放慢。

就连我自己也趁机在12月再拍卖进一个好房: 买进价$736,000, 租金收入 $1080/周( 全合法home&income, 900平米全平大地, 北岸) ( 因为7-9 月房价涨得太快,拍卖市场太火,没有能下手的合适的房。)

虽然我们中国的首次购房者大多数都有至少20%的首付,但是这个限制政策对当地kiwi的影响还是相当大的。同时直接受打击的还有房产投资者。例如以前可以通过房产增值部分再贷款买3-4个的投资者可能现在只能买1-2个了。

南区

我个人认为现在投资人在南区的买价过高,租金毛收益率低于8%的投资处处可见。 南区市场缺乏透明度,特别是在物业的售出形式上。在市场极度火爆的时候,很多代理,投资者利用买家急于入手的心态和媒体造势推高售价。

很多投资人选择南区挖他们的第一桶金,因为南区入门槛低,现金流基本持平,上市的物业较多。

现在,首次置业者在南区购买越来越少。我个人认为如果你有较多投资集中在南区,应该及早考虑分散你的投资风险。如果奥克兰房市下跌,南区会是第一个开始跌的地区。

北岸和中区

我个人认为北岸和中区受影响不大,虽然在新的一年可能不会象2012,2013年那么疯狂的涨势,但是屋价是有保证的。

今年我们会发现不少的自住业主会趁房市还好,把自家现有的住房上市,希望卖个好价,换房改善自家的居住。

但是一些买旧房装修的投资人,如果买进价过高 ( 例如在Grey Lynn, Westmere and Sangringham这些区)利润可能不会有他们计划的那么理想, 有时甚至不如买进后留几个月直接卖出的利润可观。 因为市场上有很多初入市者,觉得只要买do-up就会有丰厚的利润,对房屋本身的价值不太清楚,购入价过高。在快速上升的市场上还有一些利润,如果市场降温,实现利润的空间就相当有限了。

就现在的市场价位,要买到较好的开发项目,保证有可观的利润,需要足够经验和耐心。

西区

西区在价位和价值上还是有一定的优势。日益成熟的城区建设 ( 如New Lynn and Avondale)和相对较低的房价,在性价比上是比较突出的。

虽然那些屋况和街区比较差的房屋升值空间有限,但总体来说,西区的均价还是有保证的。

当然再往西,如Massey and Ranui 等区就比较象南区的情况,主要是租客居住为主,市场风险较大。

中国投资人

中国热钱持续大量进入新西兰市场。

我们中国买家有些有趣的现象:

  1. 喜欢竞争。 拍卖抢得越厉害,买家的热情越高。

  2. 很多投资人并没有做足调查研究的工作,但下手很干脆。

  3. 喜欢买校区,大地,新房。希望坐等升值。

  4. 很多信息是从房屋销售中介得来,做决定也很大程度上受中介影响。

强劲的购买信心来自于:

  1. 媒体的正面宣传

  2. 不断推高的销售纪录

  3. 火爆得不能在火爆的拍卖现场

  4. 有限的上市物业

近期,随着银行贷款限令的出台,市场的降温,我们中国投资人也才慢慢的稳住了心态, 甚至有些开始担心市场的走势。 当然如果市场再次火爆,这些投资人会马上回到市场,因为他们的资金还在。

媒体宣传

未来2-3个月会有媒体的宣传可能会相对负面,那是因为所用的统计数据一般反映的是2个月前的市场,而并非现在2 月份的现状。

今年是大选年,中央银行在3-4月的压力会很大。怎么样的政策和调控,在经济和政治面上反映,都是他们需要斟酌考量的。

银行已经开始对条件很好的首次购房者和买新房的购买放宽了80%贷款限制,不过投资房的购买者还是严格控制在80%以下。

2014, 怎么买房?

最近的主流媒体逐渐开始预测房市会很快进入买方市场。未来短期可以会是一个较好的购买期,同时也是一个重新组合你的投资,优化你资产的时机。

我个人觉得在现今较为平稳的市场,上市的房源会越来越多,如果你有做足功课,足够的经验加耐心,你能找到很好的物业。如果你是买自住房,只要你不购买超出你供贷能力的房,那你就没问题。如果是买投资,那你一定需要计算好你的收入和支出(包括利息上升和房屋空置期),不要过分借贷。如果你是买大development projects (or trading property),个人认为现在这个价位,你实现利润的风险较大。

我不认为奥克兰的房价短期会下跌( 如果跌,也不会太多),而更大的可能是未来3-5年比较平稳。如果今年房价再象去年那样暴涨,那么会加大快速下跌的可能性。所以现在的平稳房市应该算是一个不错的形势。

我个人不是很倾向买:

  1.投资者过于集中的租客区

  2.差街区里最好的房

  3.小地新房

  4.离城区太远,人口增长较慢的区域

认识我的人都知道,我比较倾向于大地,多个合法租金高的房产。当然,这样的物业不容易到手,不过只要你花够了功夫,还是能不时收入囊中的。这样的物业上市的越来越少,投资现金流好,所以升值相当有保障。

在新西兰买什么样的房?你的选择大概有以下几种:

•新建房:

在新西兰大多数人购买的都是二手房, 全新房不象国内那么多,主要原因是这里修得慢,而且不便宜,价位一般高于当地物业的均价。

由于我们的消费习惯,大多数华人还是比较喜欢全新房的。特别是室内大,房间多,主人套间多,停车位多,花园易打理,楼下还有出租潜力的房。

就增值潜力上而言,受以下一些因素影响:

  1.新建房一般土地面积较小,特别是新分出来的地 。我们所谓的房地产增值是土地增值,因为房屋是会逐年贬值的。

  2.如果是同一个开发商,那么风格装修和周围邻居会很接近,邻居房屋将来的卖价会严重影响你的房屋价值。( 特别是在房市不好的时候)

  3.华人开发商一般倾向修大房小花园,而大多数当地人对室外活动空间(特别是有小孩的家庭)和花园很看重,所以再出售时可能会受到一定局限。

•预售房:

  1.公寓: 和国内一样,这里的公寓楼(多集中在市中心)也采用预售的形式。位置方便,和国内的生活形式接近。只需首付5-10%的订金,交房时再支付全款。不过楼盘是否能按时完工?现在的价位是否能是合理的交房时的价位?由于没有土地,保值不如house.

  2.从开发商处买地和建房计划,可以按自己的想法设计自己喜欢的房屋。不过同样面临是否能按交房和价位不低的问题。

•近期被装修翻新过的房:

这种房在市场上较多,装修的程度也有不同。特别是好区,校区,全方位装修后屋况有可能接近新房。这种房结合了老房老区有特色的建筑风格再加之现代装修带来的生活便利舒适。 这些优势是新区新房没法比的,所以上市后也非常好卖。当然卖价也普遍高于当地区的均价。

•二手已建房:

  1.可以直接入住:

  这种房最直接,虽然房屋肯定有一些因使用而磨损,但价值完全体现在卖价上。

  2.do-up (需要装修):

  这是我们中小投资人特别喜欢的一种类型。入门要求底,如果不涉及结构性的改动,不用通过市政府批准,自己或雇人都可以。如果买价比较便宜,对装修成本和时间估计充分,完全有盈利的空间(一定不要忽略了计算税务入成本)。

  不过在房市火爆时,因对房屋实际价值的不够了解,高价买进,加之装修成本,风险也不小。

银行房贷利息

中央银行在1月30日没有加息,银行经济学家预测未来会有2%的涨幅。而媒体和评论大量就此推测房屋贷款利息会涨到8%。

我想在这里给大家简单讲讲中央银行OCR,批发利息和我们房屋贷款利息之间的关系,并非一定如媒体所预测的那样。

•OCR - 是一种隔夜利息

•长期房屋贷款利息- 已经把的OCR 上涨的可能性计算入内。除非市场认为利息的上涨速度会快于(或慢于)已经被计算入的贷款利息,那么长期定期利息才会变化。

OCR 上涨2%很可能带来短期( 小于2年 )利息上涨1.5% ( 除去批发利息从存款市场的获利),也就是从现在的5%到6.5%。

简单来说:

•房屋贷款利息不会和OCR 涨幅一样

•长期(大于2年)房屋贷款利息已经把的OCR 上涨的计算入内

•短期房屋贷款利息就现在来看更合算

下面是金松鼠信贷的1年期利息预测比较现今市场预测(用现今银行长短期利息差计算):

 

 

2015

2016

2017

2018

2019

1年期今市场预测

5.25%

6.75%

6.90%

8.30%

8.80%

金松鼠信贷预测

5.25%

6.00%

6.50%

7.00%

7.00%

.

当你在考虑贷款利息时,除了利息的支付额度,可能还应该考虑以下的一些因素:

 

•短期贷款变动较大,如果你是那种特别担心利息是否会上涨的贷款人,固定较长期(例如3年)也许可以减少一些你的担心。


•房贷较多,特别是投资人,你的贷款定期最好不要都同时到期。合理的分配组合可以帮你减少因利息上升带来的风险。

 


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